考虑申请住房贷款？这是它们如何运作的指南。
抵押贷款是许多澳大利亚家庭生活的基本组成部分。我们中的大多数人都无法支付一套漂亮房子的高昂价格，因此我们借了一笔大笔贷款，然后可以在很长一段时间内还清贷款。
住房贷款，也称为抵押贷款，可能与他们所购买的房屋一样常见，但这并不能阻止银行因各种利率、比较利率、只计息期和预先批准而使它们变得极其复杂。你可能会问，住房贷款是如何运作的?好了，不用再好奇了。
什么是住房贷款？
住房贷款或抵押贷款是贷款机构提供给您的贷款，以便您购买房产。住房贷款以您的房产作抵押，因此，如果您无法继续支付贷款，则贷方可能会要求您出售房产以清偿债务。
通常，住房贷款的期限为25年或30年，您需要每两周或每月偿还定期还款额，以在合同期限内还清贷款。
住房贷款的成本是多少？
您将为住房贷款支付的总金额由三部分组成： 本金（借款金额），银行向您收取的利息以及所有适用的费用。
利率
住房贷款提供商之间的住房贷款利率可能会有很大差异。由于抵押贷款是非常长期的贷款，即使很小的利率差异也会对您将要支付的总金额产生很大的影响——因此，协商低利率是很重要的。住房贷款贷方将宣传两种类型的利率：
- 利率：利率只是银行向您收取的基本利率。银行会将这个百分比乘以剩余的住房贷款本金，以确定您每月需要支付多少纯利息。
- 比较利率（APR）：比较利率包括利率、付款、以及反映贷款年度总成本的最持续的和预付的费用，减少到一个数字。
住房贷款利率可以是固定的，也可以是可变的，每种利率都有其优点和缺点，您可以在此处详细了解。
费用
在购买之前，您应该了解许多住房贷款费用——一些贷方可能收取比其他人更多的费用。一些较常见的住房贷款费用为：
- 账户保管费：账户保管费是贷方收取的费用（通常每月一次），用于支付维持贷款的管理费用。它可能被称为“服务费”。一些贷方收取账户保管费，而不是年费。如果您的贷款有抵销帐户，则可能会为此帐户收取一笔帐户保管费。
- 年费：某些贷方对某些抵押贷款收取年费，而不是持续的账户保管费。这些可能是“一揽子贷款”，其中许多存款和信贷帐户与您的住房贷款一起“打包”在一笔费用内。
- 重新提取费用：如果您的住房贷款具有重新提取功能（一项协议，您可以重新提取部分或全部任何住房贷款付款），则可能会产生一定的费用。
- 申请费：某些贷方会向您收取处理或帮助您完成抵押贷款申请的费用。
还有几种其他类型的费用，具体取决于您选择的供应商。
住房贷款类型
有几种不同类型的住房贷款，分别适合不同情况下的不同人群：
- 固定利率住房贷款
- 浮动利率住房贷款
- 分拆住房贷款
- 纯息住房贷款
- 信用额度住房贷款
固定利率住房贷款
一个固定利率贷款简单地说就是利率在一定时间内是固定的，通常是1年到5年。
固定利率贷款的主要优势在于，它可以使您确定在固定期限内还款的确定性。保证利率在固定期限内不会上升（或下降），因此您确切地知道每月要还多少钱，并可以据此进行预算。
固定利率贷款的主要缺点是缺乏灵活性。通常，无法进行大笔额外付款，如果您决定在固定期限结束前为贷款再融资或出售房产，则可能需要支付违约金。话虽如此，由于澳大利亚官方现金利率创历史新低，2017年住房贷款的固定利率处于历史低位，这是寻找固定住房贷款的好时机。
浮动利率住房贷款
浮动利率贷款是指在你的住房贷款期间，利率会随着市场的变化而变化。这可能是对官方现金汇率变动的反应，也可能只是您的金融机构的一项商业决策。
浮动利率贷款的主要优势是灵活性。虽然您必须满足最低每月还款额，但是如果需要，通常可以支付更多。如果您决定出售房产并搬家，也不会受到任何费用的惩罚。
浮动利率贷款的主要缺点是您的最低还款额随时可能上升或下降。这使得计划和预测您的还款变得很困难，对于预算紧张的人来说，这可能是一个真正的问题。
分拆住房贷款
分拆贷款只是组合抵押，其中住房贷款的一部分为固定利率，部分为浮动利率。分拆贷款可以在浮动利率和固定利率住房贷款之间找到良好的中间地带，既提供了前者的灵活性，又提供了后者的安全性。
在考虑分拆住房贷款时，您最大的考虑应该是您打算待在住房中多长时间。如果打算只待一小会儿，那么浮动贷款会更灵活，并且不需要“违约金”。另一方面，如果打算长期居住在房子中，则固定利率可以确保借款人寻求的还款的确定性。
纯息住房贷款
纯息的住房贷款是只支付利息，而不是同时支付利息和本金。这种类型的贷款对于可以将利息作为税收减免的投资者或仅打算在出售前保留该房产数年的购房者很有用。
对于只想减少每周还款额的普通购房者而言，仅加息住房贷款可能不是一个好主意。偿还的贷款本金越小，这些年来您最终支付的贷款利息就越高。通常，仅利息的住房贷款在转换为本金和利息贷款之前将有较短的期限（介于1至5年之间）。
信用额度住房贷款
信用额度是指以房屋净值为抵押的贷款。它使您能够随时随地获得贷款并达到约定的限额，并且可以随时向贷款中付款。通常这不是为购买房产而设立的贷款，而是针对现有房产的权益而设立的。
我该如何申请住房贷款？
申请住房贷款之前，您应该考虑的第一件事是获得住房贷款的预先批准。从本质上讲，这是“原则上”批准您可以借入一定数额的款项，贷方正式表示，如果您申请该数额的贷款，则可以被批准。
您也可能会寻求住房贷款签约激励措施，如果只是在短期内，则可为您的贷款提供折扣。不要选择您看到的第一笔住房贷款，也不要盲目进入市场。